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正大期货全媒体正大国际期货： 孙诗卉 实习生 徐若萱 正大期货报道，

近期中国保险行业协会网站已披露各保险公司1月份大额未上市股权和大额不动产投资情况。据正大国际期货正大国际期货：梳理，2023年1月，友邦人寿、平安人寿、泰康人寿3家险企先后披露大额不动产投资情况，总披露公告已达7份。

其中不乏备受市场瞩目的投资大单——中国平安人寿保险股份有限公司采用直接受让公司股权的方式，拟新投资四个产业园区不动产项目，总投资金额预计不超过73.33亿元。这也是近一年以来险资投资不动产金额最大的交易。

平安推进不动产项目投资73.33亿元拟投向四大产业园项目

根据中国保险协会官网的最新信息，2023年1月20日，平安人寿发布《关于大额不动产投资的信息披露公告》（协议签署阶段）。公告显示，本次投资平安人寿作为投资主体，以直接受让东方万国项目公司、弘源科创项目公司、弘源新时代项目公司、弘源国际项目公司股权的方式投资标的项目公司持有的不动产，总投资金额预计不超过73.33亿元。

其中，东方万国项目位于上海市新金桥路1599号1至14幢、17幢、18幢；弘源科创项目位于上海市浦东新区龙东大道3158弄6号1幢；弘源国际项目位于北京市海淀区北四环中路229号，弘源新时代项目位于北京市海淀区上地西路28号。以上物业均为产业园区及研发办公项目，且均已竣工，取得不动产权证并投入使用。

今年以来，除新公布的四大产业园项目投资外，平安人寿也继续为四笔不动产项目加码。

具体来看，1月11日，平安人寿披露了上海来福士广场等六个商业办公不动产项目投资进展，该项目资金来源为寿险传统组合，该账户对项目出资余额约为 299.73亿元。

1月18日，平安人寿披露投资北京市丰台区丽泽路第 E-01、E-05 地块 C2 商业金融项目信息，该项目累计出资总金额约为66.703亿元。同日，平安人寿北京丽泽金融商务区南区 E-06 地块不动产项目披露增资，本次新增出资约为 0.18 亿元，累计实际出资金额约为 45.83 亿元。

1月30日，平安人寿还披露了投资北京丽泽商务区 D-03、D-04 不动产项目的信息，该项目本次新增出资 0.28 亿元，累计出资总金额约为 72.20 亿元。资金来源为寿险传统组合保险账户和分红组合保险账户。

平安三季报数据显示，截至2022年9月30日，平安人寿投资非自用性不动产类的账面余额占上季度末（2022年6月30日）总资产的比例约为10.38%；公司综合偿付能力充足率为250.0%，核心偿付能力充足率为140.9%。

除平安人寿外，泰康与友邦人寿也在年初加入增资不动产大军。

1月5日，友邦人寿发布信息披露公告，针对去年12月获得的上海北外滩89街坊项目进行增资，本次新增出资约47.56亿元。

1月29日，泰康人寿发布信息披露公告指向旗下泰康北京燕园养老社区。公告指出，本次出资金额为1200万人民币，资金来源为个红账户。

自用、商业投资、养老社区成首要需求 

盘点新年各家不动产投资项目来看，满足自用需求、进行商业不动产投资与布局养老社区成为险企不动产投资主要方向。

中国平安三季报指出，截至2022年9月30日，公司不动产投资余额为2065.07亿元，在总投资资产中占比4.8%，其中公司所持有的物权投资主要是有持续稳定回报的商办收租型物业，符合保险资金长久期的资产配置原则。

而对于平安不动产的投资逻辑，2022年11月中国平安董秘在互动平台回复指出，从过往看，公司投资的地产项目主要是一二线城市、核心区位的成熟商办、物流以及重大基建项目。而不动产组合过去为平安保险资金贡献了稳定的投资收益，每年贡献10%的净投资收益，即使是在去年疫情的情况下，不动产存量组合的投资回报率仍在5%以上。相对应的是在2022年8月举行的平安中期业绩发布会上，中国平安首席投资执行官邓斌表示，平安投资中，不动产风险完全可控，同时风控非常谨慎，对长久期优质资产的配置也比较积极，不动产发展前景仍然可期。此外，对商办、工业园区、数据中心，基础设施建设等，中国平安仍保持着浓厚的配置兴趣，寻找提供稳定长期现金流的优质不动产。

此外，近年来，保险行业发展形势发生了较大变化，打造“保险+服务”生态圈，以客户为中心，加快建设健康养老服务生态，已成为行业转型发展的共识。需求之下，投身养老社区赛道的保险机构不在少数。泰康人寿便是最早布局养老产业的险企，而泰康北京燕园养老社区项目正是泰康着重打造的高端养老项目。但需要注意的是，今年1月4日银保监会下发《关于规范保险公司销售保险产品对接养老社区服务业务有关事项的通知（征求意见稿）》，拟首次从净资产、综合偿付充足率、风险综合评级、公司治理评估结果等多方面对保险公司开展“保险+养老社区业务”提出要求。通知表示，保险公司可以通过投资建设、租赁或合作等方式运营养老社区，养老社区应当独立运营，确保风险隔离。保险公司通过投资建设方式运营养老社区的，应当以设立专业养老子公司的形式提供养老服务。

整体来看，东吴证券研报指出，截至2022年中报，主要上市险企涉房投资占总投资组合比例约在2%-5.2%区间，与国际同业平均10%左右的水平相比仍有较大差距。

图：各险企涉房投资占比

根据2010年发布的《保险资金投资不动产暂行办法》，保险公司可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。但保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等自用性不动产。