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正大国际期货正大国际期货：  叶麦穗 正大国际期货报道 春节长假过后，楼市就传来好消息。房贷利率不断下滑，目前广东珠海已有银行首套房房贷利率最低可按3.7%操作，且无其他特殊要求，这一利率水平为全国最低。这已经是珠海近期第二次下调房贷利率，今年元旦后，珠海的个人住房贷款首套房房贷利率才刚刚按照LPR-40bp执行，即是首套房贷低至3.9%。

不止珠海，长春、天津、福州、厦门、沈阳、郑州等地均在近期发布下调首套房贷利率下限的通知。

一日多个城市下调首套房贷利率

珠海多家银行和中介表示，四大国有银行已经确定，其他股份行和城商行可能也会陆续跟进。3.7%将是目前全国首套房商贷利率的最低值，此前只在少数三四线城市执行。

同日，厦门、福州宣布阶段性下降首套房商业贷款利率下限至LPR-50BP，从4.1%调整至3.8%。

福州市近日新发放首套住房商业性个人住房贷款利率动态调整实施细则具体内容为：阶段性下调福州市新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限至LPR-50BP，按当前LPR为4.3%测算，调整后，商业贷款利率调整为:首套贷款利率为（LPR-50）%=3.8%。 该细则自2023年1月31日（含1月31日）起执行。以商业性个人住房贷款合同签订时间为认定时点，合同签订时间在2023年1月31日（含1月31日）后的，新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限按本细则执行。后期如遇政策调整按照新的政策执行。

1月31日，长春首套房贷利率也由4.1%最低降至3.8%。长春一家大行某支行个贷人员表示，今天接到的调整通知，首套房贷利率由4.1%降至3.8%；二套不变仍为4.9%。

今年开年之后，房贷利率就频频放出利好消息。贝壳研究院此前统计数据显示，2023年1月百城首套主流利率平均为4.10%，环比上行1BP，二套平均为4.91%，环比持平，同比分别回落146BP和93BP。

而在此前，国务院新闻办公室1月13日举行新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜在会上表示，12月份新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，和去年12月同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。

今年1月银行放款周期31天，较上月延长三天。其中一线城市平均放款周期为37天，二线城市平均放款周期均为30天，三线城市平均放款周期为30天。

1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新房价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。据统计，70个大中城市中有38城符合降低首套房贷利率的条件，其中包括大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门等13个二线城市；蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州等25个三四线城市。

贝壳研究院之前就指出，此次政策是对2022年9月阶段性放松政策的常态化安排。随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，其调整会更加高频，预计后续将有更多城市下调首套房贷利率。

招联金融首席研究员董希淼也表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%-4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%。

分能级来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线首套利率平均为4.07%，三四线城市首套利率平均为4.08%。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为155BP和100BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和50BP。

多地首付比例纷纷下调

2022年以来在房贷利率持续宽松的同时，各地首付比例要求也纷纷下调，贷款比例出现不同程度的提升。据不完全统计，今年以来80余城调整首套房商贷首付比例至20%，另有多地下调二套首付比例至30%，出台取消认房认贷等举措，在政策上给予居民贷款比例更大的支持。

今日（1月31日），2022年度湖南金融运行形势新闻发布会消息，湖南合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；一个限购市（长沙市）的首付比政策下限，首套30%，二套降至40%。

在房贷利率方面，人民银行长沙中心支行同样因地制宜下调个人住房贷款利率政策下限。2022年5月以来，人民银行长沙中心支行根据政策要求，先后3批次对符合条件城市的新发放首套住房贷款利率下限进行调整。2022年12月，全省新发放首套住房贷款加权平均利率4.22%，较年初下降139个基点。

此外，在延期还本付息方面，指导商业银行按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，对受疫情影响人员灵活调整住房按揭还款安排。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对正大国际期货正大国际期货：表示，此次湖南政策具有一个非常重要的特点，即各地政策放松“争先恐后”，或者说呈现了“政策放松只争朝夕”。今年春节节点较早，所以各地开工时间也比较早。从各地稳经济政策一号文或相关工作报告都可以看出，对于提振经济需要快马加鞭。当前房地产市场的地位明显提高，更是需要在1月份加快出政策，加快废除不合时宜的限制性政策。湖南针对限购城市和非限购城市落实了积极的政策，尤其是三四线城市落实了低首付政策。根据上海易居房地产研究院《2022年中国百城房价》的报告，2022年以三四线城市房价最为疲软，且疲软期持续了3年，所以此类城市更是需要积极放松政策。预计2月份会有更多的省市跟进，尤其湖南此次政策，以省的名义落实了统一的部署，值得其他省份的学习。后续各地省份要加紧研判市场和政策，主动为楼市复苏铺路。

而在不久前，广东东莞在全域不再实行商品住房限购政策后，东莞市明确首套房(无购房贷款)最低首付两成。

根据中指研究院发布的数据，2022年第四季度以来，东莞新建商品住宅销售价格有下行趋势，尽管10月份新建住宅环比上涨0.01%，不过11月新建住宅环比下跌0.5%，12月延续下降趋势，环比下跌0.42%，新建住宅价格环比跌幅在百城中排名第五。