正大期货10月17日讯（正大国际期货 潇湘）逾20年来最高的抵押贷款利率，正拖累美国房屋销售量降至次贷危机以来的最低水平……
根据不少经济学家的预测，2023年美国的二手房销售量预计将降至至少2011年以来的最低水平，当时美国楼市仍在艰难地试图走出史无前例的次贷危机的阴霾。
据房地产经纪公司Redfin的经济研究负责人Chen Zhao估计，2023年美国成屋销售总量预计将为410万套左右，这将是自2008年雷曼兄弟倒闭并引发全球金融危机以来年度销量的最低水平。
Zhao表示，由于抵押贷款利率可能继续维持在较高水平，明年的销量也不太可能会大幅回升。她指出，“我们将面临相当长时间的冰冻期”。
今年美国房地产市场成交的萧条，与本世纪头十年房地产泡沫破灭后的前一次放缓截然不同。当时，美国经济陷入深度衰退，数百万房主因丧失抵押品赎回权而失去房屋。
而这一次，由于借贷成本上升、房价屡创新高以及待售房屋库存非常有限，房屋销售放缓其实已经持续有一年多的时间。最近，抵押贷款利率攀升速度之快，已导致除了最坚定的购房者外，其他购房者都不得不“望而却步”。
根据房地美公司的数据，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率上周已升至7.57%，自8月份以来又累计上升了约50个基点——当时美国抵押贷款利率近一年来首次超过了7%，房屋销量也降至了1月份以来的最低水平。
而抵押贷款银行家协会的数据也显示，美国抵押贷款申请在9月下旬已降至了1995年以来的最低水平，这表明未来几个月的房屋销售预计都将持续低迷。
即使在正常年份，秋冬季的房地产市场往往也会放缓，房价通常也会比年初有所下降，因为许多家庭不愿在开学期间搬家，购房者也会避免在假期购物。
根据全美房地产经纪人协会的数据，如果全年的成屋销量最终低于预期——不到400万套，那将是自1995年以来首次跌破这一整数关口。
楼市成交萧条背后影响几何？
无论如此，美国房地产市场的萎缩，可能会对整体美国经济产生深远影响。
这可能迫使一些想成为原本想买房的人被迫继续租房，而近来房租上涨已助推了美国CPI重新走高，如果房租继续攀升，正大期货就很难停止加息。
房屋销售放缓也会限制家电和家具等与住房相关的支出，从而阻碍经济增长，并促使房屋建筑商减少新房屋的建造。
尽管并非全美所有地区都正以同样的速度经历着房屋销售的放缓——在一些好的社区，维护良好的二手房仍能很快以高于要价的价格售出。但据房地产经纪网站Realtor.com的数据显示，9月份上线的房源中有近18%的房屋出现了降价，是自2022年11月以来的最高比例。
“市场肯定已经开始放缓，”乔治亚州萨凡纳市的房地产经纪人Steven Fischer表示，“现在卖家提供了很多优惠措施，来吸引买家购买他们的房子”。
根据全美房地产经纪人协会的数据，美国人的购房负担能力在今年夏天下降到了自1985年以来的最低水平，这意味着在许多市场上，只有那些高收入或有着大量现金的人，才能买得起房。
预计在未来一段时间里，房款可负担性仍然将是一个严峻的问题，因为虽然抵押贷款利率在上升，但房价并没有真正大幅下降。由于许多在抵押贷款利率较低时购房或进行房产再融资的房主并不愿出售和搬迁，正使得待售房屋的供应量远远低于历史正常水平。
房屋建筑商在今年上半年的销售曾比预期更为强劲，但他们也已经感受到了寒意。在目前的利率水平下，即使将利率降低一个百分点或更多，也未必能吸引购房者。
全美住宅建筑商协会的数据显示，9月份住宅建筑商的信心已连续第二个月下降，32%的建筑商表示上个月已经降价。在房利美9月份的调查中，仅有16%的消费者表示现在是购房的好时机，创下了2010年中期以来的最低纪录。
